投资公寓，我慌的一比

继续地产小陈关于公寓的探讨。

之前的文章也提过，投资的两大要素，投入资金的安全和赚钱能力，无论是企业行为还是个人行为。

6月20日，龙湖签下优居在昆明288套房源15年的运营，冠寓顺势落位昆明。其实，签约本身是没有多高的价值，走个带有仪式感的过场而已，但这个事情本身的探讨意义在于：

首先，中央战略高度谋篇布局，从主体供给、渠道报道还是租购并举，还是“房住不炒”的政策导向，围绕的住房租赁市场的建设和优化。但要明确，租购并举，房住不炒都不是为了发展公寓。

以目前的租赁市场评估，土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方纷纷都看中了中国这个万亿租赁的大市场蛋糕。据克而瑞数据显示，目前全国排名前30的房企中，已有60%通过不同方式布局住房租赁市场，如万科、龙湖。

在昆明，且不说住房租赁的规模，长租公寓品牌都有超过10家，连昆明市公租房公司也创立“惠客”公寓这一长租公寓品牌。

其实在龙湖签约昆明冠寓之前，这个项目早在2013年就引进广州私享家，按照约定，当时是112套“0月供”，年返7%，再加上15天免费入住权。按照当初的算法，这个产品出租价格是必须要超过月均3000元的，放在当下，预估其租金价格也不会低于这个数。

那么，能把长租公寓作为主航道业务的地产公司，龙湖在昆明冠寓项目15年的运营中，显然是算好账，也做好占有的准备的。

在昆明，融创的做法也值得关注。在接完文旅项目之后，融创开始收公寓，如果说8000套海豚湾是因为调规，那么接手呈贡孔雀镇5000套公寓肯定不是占有如此简单。在年初，在链家系公寓运营商自如40亿人民币A轮融资中，就有融创中国，这也被视为融创在长租公寓领域的卡位布局，即通过对自如的战略投资，收回财务回报，并顺势进入长租公寓行业。

显然，就目前昆明公寓的去化情况令人堪忧。市场积压的库存量、产品的同质化、单位面积偏大、单价过高、租金水平等问题都值得市场深思。

记得在前面《昆明楼市动态》也撰写过一篇关于《昆明在售公寓》信息，保守估计，目前昆明主城及呈贡新区在售的公寓项目超过30个项目，每个项目都是上千套甚至几千套公寓的规模，呈贡新区更为夸张，在售项目遍地公寓。

即使“4.5米层高，买一层赠一层。”但按照昆明一地产名博@云南老胡有话说 所言“昆明公寓10年不曾涨价”确实一个既定事实。

对此，还有一个奇怪的现象，万科也早早涉及长租公寓，也在昆明深耕多年，但为什么万科在昆明基本没有布局公寓呢？包括恒大、碧桂园在昆明的公寓产品也没有这个战略布局。而同样的，本土最大的房企俊发，主要的精力似乎也在城市住宅领域。

如果说，房企都只是赚热闹而不赚钱，显然更不现实。

很多人会说，现在房价高位运行，可以通过租购并举降房价或者降房租。 

但事实果真如此吗？

北京首批企业自持的长租公寓入市了，“只租不卖”，10年租金一次性付清，月租金在1.5万-1.8万。

房产大V@壹书生 对此曾发文说，房企自持的长租公寓，房租一定会非常高，其效果一定是助涨房租，也间接助涨房价。毕竟房企是自负赢亏的市场主体，别期望房企们去做雷峰。

在昆明，以 “惠客”长租公寓为例，这是在昆明市东三环方旺片区（东旭骏城），43至55平房米精装公寓，一室户型与两室一厅户型，月租金分别为749元和898元起租。这租金如果搁在昆明二环以内，确实有诱惑力，但是在东三环之外确实不具备优势，目前昆明二环边次新房小两室配家具家电月租在2000元左右，老小区更便宜。

按照国际惯例，作为出租房的年租金回报率应在基准利率基础上，再加一至二个百分点，按4.9%最低上浮10%市场利率计算就是5.39%，年租金回报率应在7%左右才是合理的。

当然，还有另一个计算方式就是租售比，简单说就是，在购入之后，以出租的租金方式计算需要多长时间收回成本，由于城市的房价水平不一样，如果公寓超过20年的回报周期，已经不是理想的投资模型。因为公寓属于投资性很强的产品，50%的首付杠杆就很大了，时间成本就关乎了投资价值了。

长租公寓定位的目标客群都是希望刚毕业的大学生，城市白领等人群，昆明的人口流入又低，加上多公寓产品供应，无论短租长租，无论是复式还是loft，在昆明，并不是所有公寓产品都适合投资！假设，真能做到7%的回报，也能达到甚至可以超过H公寓的标准了。

高房价与高房租是有必然联系，但以目前昆明的房租水平，还不至于到了挤破头去购房的地步，但是可以肯定的是，自己喜欢的都很贵，无论是房价还是房租。